「使っていないだけ」の社員寮・社宅・保養所── 売却ありきではない、5つの選択肢で考えるCRE戦略

企業不動産戦略

利用率が下がった社員寮や社宅、稼働率が落ちた保養所。
一方で、人材確保や福利厚生の充実を目的に、改めて社員寮や社宅の価値が見直されている企業もあります。
企業を取り巻く環境や働き方の変化によって、福利厚生施設に求められる役割は大きく変わりつつあります。

しかし、利用が減少した施設を保有し続ける場合でも、維持管理費や修繕費、固定資産税などのコストは発生し続けます。
誰も住んでいない寮や、利用頻度の低い保養所を保有しているだけで、毎年まとまった費用が静かに積み上がっていく。
これが福利厚生施設に潜む「見えないコスト」です。

福利厚生施策の見直しや資本効率の改善が求められるなか、福利厚生施設についても「このまま保有し続けるべきか」「新たな活用方法はないか」を改めて検討する企業が増えています。

この記事では、福利厚生施設の現状を把握するためのポイントと、売却ありきではない5つの選択肢について解説します。

「使っていないだけ」の福利厚生施設にも、費用は発生し続ける

「使っていないだけ」の建物にも、費用は発生し続けます。
次のような状況に心当たりがあれば、一度、保有不動産の棚卸しを検討するタイミングかもしれません。

✓ 利用率が低下した社員寮・社宅を保有している
✓ 老朽化に伴う修繕費の負担が増えている
✓ 保養所の稼働率が年々低下している
✓ 福利厚生制度の見直しにより、施設の必要性を再検討している
✓ 遊休化した福利厚生施設の売却による財務改善を検討している
✓ 取得から年数が経ち、現在の資産価値を把握できていない

放置するとかかり続ける、福利厚生施設の「見えないコスト」

使われていない福利厚生施設は、収益を生まない一方で、持っているだけで次のような費用が発生し続けます。
「今すぐ大きな支出があるわけではない」ため後回しにされがちですが、放置している間もコストは積み上がっていきます。

維持管理費　
清掃・警備・設備点検・光熱基本料など、人が使っていなくても発生する日々の維持費。

修繕・老朽化対応費　
建物や設備の経年劣化に伴う修繕。放置するほど劣化が進み、将来の負担が大きくなります。

税負担　
固定資産税・都市計画税など、保有し続ける限りかかり続けるコスト。

機会損失　
収益を生まない資産に資金が固定され、他の投資や事業に振り向けられない見えないコスト。

部門によって異なる、福利厚生施設の「課題の見え方」

同じ一つの建物でも、どの部門から見るかによって課題のとらえ方は変わります。
だからこそ、部門ごとに分かれていた課題を、ひとつの建物の判断としてまとめて考えることが大切です。

●コスト削減
部門：総務・人事
主な観点： 維持管理費・修繕費・税負担の圧縮／福利厚生としての位置づけの見直し

●資産効率化
部門：財務
主な観点：収益を生まない資産の圧縮とROAの改善／簿価と時価の差の把握

●CRE戦略
部門：経営企画
主な観点：拠点計画と保有不動産の整合／中長期での資産配置の見直し

「売る」と決める前に──5つの選択肢を同じ物差しで比べる

「売る」と決める前に、5つの方向性を同じ物差しで比べます。
売却はあくまで選択肢のひとつ。福利厚生施設は立地や建物の状態、周辺の需要によって最適な答えが変わります。

1．売却　
再利用の予定がなく、現金化と管理負担の解消を優先する場合。

2．賃貸活用
周辺に賃貸需要があり、資産は手放さずに収支を改善したい場合。

3．建替え
建物は寿命でも、土地の評価が高く長期保有を前提にできる場合。

4．等価交換
資金負担を増やさずに、資産を組み替えたい場合。

5．有効活用
駐車場・定期借地など、土地を残したまま収益化できる場合。

4つの物差しで、保有し続けた場合まで含めて比べる

4つの物差しで、保有し続けた場合まで含めて比べます。
「何もしない」という選択も同じ表に並べることで、判断の基準がはっきりします。

●収支
年間の収入と支出。何もしない場合の支出も同じ表に並べます。

●価格
売った場合の想定価格と、投資が必要な場合の概算額。

●期間
方針決定から実現までの想定期間。長さ自体が判断材料です。

●リスク
需要の変動、法規制、事業者の参画可否など実現しない可能性。

私たちは、企業不動産の課題解決パートナーです

コスト削減・資産効率化・CRE戦略。部門ごとに別々だったテーマを、ひとつの建物の判断としてまとめます。
スターツコーポレートサービスは、社員寮・社宅・保養所といった福利厚生施設から、オフィスや事業用不動産まで、企業不動産の課題をワンストップでご支援しています。

「 売る・貸す・建て替える・組み替える・活かす 」
──5つの選択肢を中立的な立場で比較し、保有し続けた場合まで含めて、貴社にとっての最適解をご提案します。

まずは、いまお持ちの建物の現状把握から。お気軽にお問い合わせください。

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執筆者

スターツコーポレートサービス株式会社　COPPO!編集部

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