企業における遊休資産が引き起こす損失と運用でもたらされる価値

企業不動産戦略

企業における遊休資産の定義

【遊休資産】は事業目的で資産を確保したものの、事業内容の変更や事業自体が停止してしまい、
現在は未運用の企業の資産のことを指します。


遊休資産に当てはまるもの
土地などの「不動産」はもちろんのこと、運用していない工場や建物、
使用していない機械設備やソフトウェアなどの「動産」も遊休資産に含まれますが、
本記事では不動産を中心に説明をさせていただきます。

例えば、新規事業に向けて土地の確保が必要だったため、早い時期から土地だけ購入してしまった場合でも、
企業の資産の一部としてカウントされるため、固定資産税の対象になってしまい、
税金を払うことになってしまいます。
新規事業が開始するまで何も使用していない場合は、もちろん利益が発生することがありませんので、
取られた税金分の損失になってしまいます。

遊休資産を保有するデメリット例

経営や事業に損失を与えてしまう遊休資産ですが、その損失は税金による不要なコストの蓄積のみならず、
他にも以下の例のようなデメリットが発生します。

●不要な管理や維持コストの発生
●近隣のトラブル・犯罪の原因になる可能性がある

ここではそれら遊休資産を放置し続けることで発生するデメリットを詳しく紹介します。


不要な管理や維持コストの発生
遊休資産の対象になっている建物や土地を維持するのにはかなりのコストがかかってしまいます。
このコストは放置の期間が長ければ長いほど大きなものになってしまいますので、
そのような事態に陥る前に処分するか否かの対策が必須となります。
ただし処分する場合は撤去費用が必要になるケースがありますので、そのことも考慮しておくと良いです。

また遊休資産の対象が建物や土地の場合でも例外ではなく、きれいな状態で維持するのには管理費用が掛かってしまいます。
それを怠ってしまうと事業に再利用しにくくなるだけでなく、
建物の早急な老朽化など安全性にも深刻な影響を及ぼしてしまうので、
建物や土地の管理にはより一層の注意を払う必要があります。


近隣トラブルや犯罪の原因になる可能性がある
遊休資産の対象になっている建物や土地の管理を怠ってしまうと近隣トラブルやクレームの原因、
さらには犯罪に巻き込まれてしまうことがあります。

例えば遊休資産の対象である土地の管理を放置し続けてしまうと、雑草が伸び放題になってしまい、
害獣などが住み着き、近隣トラブルになってしまう恐れがあります。
また遊休資産の対象となっている建物を放置し、外部からのセキュリティを怠ってしまうと、
不審者に侵入され違法行為を行ってしまう温床になってしまう恐れもあります。

さらに違法行為が保有している土地や建物で発生した場合は、管理不足として保有している企業に連絡が届き、
最悪の場合は行政からの指導も入ってしまうため、近隣住民からだけでなく社会全体からの信用度も下がってしまいます。
遊休資産の対象になっている土地や建物が抱えるリスクは非常に大きいので、徹底的に管理しておく必要があります。

企業が遊休資産を運用するメリット

社員寮（会社の寮）を提供することが企業に多くのメリットをもたらす一方で、いくつかのデメリットや課題も存在します。
これらの課題を理解し、企業にとって遊休資産はデメリットでしかなく、
正常な経営を行う上で改善しなければならない課題の１つになります。
ただし遊休資産を上手く活用することで、企業にとってデメリットからメリットになる可能性を秘めています。
ここでは遊休資産を上手く活用する上で発生するメリット代表的なメリットをいくつかご紹介します。


運用方法によっては収入を獲得できる
例えば遊休資産の対象になっている土地を賃貸住宅や駐車場、
資材置き場など他の事業に活用すれば収入を得ることが可能です。

もし従来の目的で土地が活用できなかったとしても、何も活用しないのと何かに活用するのでは、
企業にもたらすメリットの側面は大きく変わります。
駐車場や借地など、利用方法によってはすぐに活用できるものもありますので、
遊休資産の土地を保有している場合はすぐに何かの形で運用することをお勧めします。


放置するよりも運用していた場合の方が、税金を抑えられる可能性がある
遊休資産を放置し続けるよりも活用していた場合の方が、税金を抑えられるケースがあります。
例えば遊休資産の土地をアパートやマンションに活用した場合、
更地であった状態よりも固定資産税や都市計画税の税額を安く抑えることができます。


社会的信用を回復できる
遊休資産を放置し続けるのではなく、活用することで地域貢献になるケースもあります。
例えば遊休資産の対象が土地や建物だった場合、
きちんと活用することはそれらの資産の管理も行き届いているという証拠にもなりますので、
不審者が近づくことが激減します。

また商業施設や老人ホームに活用すれば、近隣住民の信頼度も大きく向上します。
遊休資産の活用は、数字面ではなかなか得ることのできない社会的信用度を
回復できるチャンスであるともいえるので、積極的に活用していきましょう。

選択肢が広がった、遊休資産の活用方法

社会のニーズの変化に合わせて、遊休資産の活用方法は広がりを見せています。
例えばリモートワークの普及にともない、遊休資産をコワーキングスペースに活用したり、
アウトドアブームを見据えて遊休資産をキャンプ場にリノベーションするなど、その用途は様々です。
今までは利用価値がなかった土地に価値が現れる可能性もあります。

遊休資産の運用で失敗しないためのポイントと注意点

遊休資産を運用して収益化を目指すことは、企業にとって非常に有益な戦略です。
しかし、運用に失敗すると、期待した収益を得られないばかりか、新たなコストやリスクが発生する可能性があります。
ここでは、遊休資産を有効活用する際に、失敗を避けるためのポイントと注意点を解説します。

1.資産の種類や用途に応じた運用計画の策定
遊休資産を活用する際は、まず資産の種類や特性を把握し、適切な運用方法を検討することが重要です。
不動産の場合、賃貸や売却、再開発、事業転換などの選択肢がありますが、収益性やリスクを慎重に見極める必要があります。
例えば、空き地を駐車場にする方法もありますが、立地条件によっては需要がないこともあります。
資産の状況に合った最適な運用計画が成功の鍵です。

2.法規制や税制の理解と適用
遊休資産の運用では、法規制や税制を見落としがちです。
不動産を賃貸や売却する際、地域の建築基準法や土地利用条例を確認し、遵守することが不可欠です。
違反すると計画が中断する可能性があります。
また、運用による固定資産税の減税も条件を満たさなければ適用されません。
こうした税制優遇を活用するためにも、専門家の助言を得て適切な手続きを行うことが大切です。

3.市場の動向と将来予測を踏まえた判断
遊休資産の運用で失敗しないためには、現在の市場動向と将来の予測を見据えた判断が欠かせません。
不動産市場は常に変動しており、特定の時期には価格が高騰する一方で、需要が急激に減少することもあります。
特に再開発や賃貸業を行う場合、そのエリアの人口動態や商業施設の進出計画などを考慮する必要があります。
短期的な利益を追求するあまり、将来的なリスクを見落としてしまうと、
後々の収益に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。

4.初期コストと運用コストのバランスを考慮
遊休資産を運用する際には、初期コストと運用コストを正確に見積もることが重要です。
初期コストには、土地の整備費用や建物の改修費用が含まれ、運用コストには管理費や修繕費、
場合によっては人件費も発生します。
これらのコストを過小評価してしまうと、利益が出るはずだった運用が赤字に転じることもあります。
事前にしっかりとしたコストシミュレーションを行い、リスクに対して適切な対策を講じておくことが不可欠です。

5.長期的な視点での運用計画
遊休資産の運用は短期間での利益を追求するのではなく、長期的な視点で取り組むことが大切です。
たとえば、土地を賃貸住宅や商業施設として運用する場合、短期間での利益が少なくとも、
長期的には安定した収益を見込むことができます。
一方で、短期的に高収益が期待できるからといって、需要が不安定な業種に投資すると、
後々需要が減少した際に資産が再び遊休状態になるリスクがあります。
将来的な市場の動向や需要の安定性を見極め、長期的に運用できる計画を立てることが成功の秘訣です。

6.専門家との連携と相談の重要性
最後に、遊休資産の運用では、不動産のプロや税理士など専門家の助言が不可欠です。
運用には法規制や税制、マーケットの動向、運用コストなど多くの要素を考慮する必要があります。
専門家と連携することで、リスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが可能です。
自社だけで判断せず、外部の知識を活用することで、失敗のリスクを大幅に減らし、計画を成功に導けるでしょう。

遊休資産を効果的に運用するためには、計画的かつ慎重な判断が求められます。
これらのポイントを押さえつつ、企業の資産を最大限に活用していきましょう。

まとめ

今回は遊休資産の概要や保有するデメリットについて紹介しました。
資産は活用しないと意味がないばかりか、そのままにすると不要なリスクを生む可能性があります。

当社では土地の評価から、その後のご活用から売却まで幅広く提案が可能です。
お困りの資産などございましたら、お気軽にご相談ください。

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執筆者

スターツコーポレートサービス株式会社　COPPO!編集部

当社の特徴

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②社宅代行約450社・約12万件、継続20年以上、寮・社宅のプロ
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