不動産評価額とは？評価額の種類と調べ方を解説

企業不動産戦略

所有する不動産の価値を調べる際、「不動産評価額」が用いられます。
不動産評価額には複数の種類があり、目的に応じた評価額を算出しなければなりません。
この記事では、不動産評価額の概要と種類、それぞれの評価額の調べ方について解説します。
所有する不動産の価値を調べたい方は参考にしてみてください。

不動産の評価額とは

不動産評価額とは、土地や建物など不動産の市場価値を示す指標のひとつです。
評価額は不動産売買や相続、資産評価など、さまざまな場面で重要な役割を果たします。
評価額はさまざまな方法で算出し、一般的には不動産鑑定士による鑑定や不動産業者の査定によって評価されますが、
自分で評価額を算出することも可能です。
しかし、不動産の評価額は土地の立地条件、面積、建物の構造や状態、周辺環境などに影響されます。

不動産評価額の種類と概要

不動産評価額には、用途や算出方法の異なる5つの種類があります。
ここでは、不動産評価額の種類とそれぞれの概要を解説します。


（1）固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に用いられる価格です。
所有する土地と建物の両方に設定されており、それぞれに固定資産税が課せられます。
不動産の評価額を確認するための指標とされており、とくに不動産の売却時に用いられることが多いです。


（2）公示地価
国土交通省が１年に１回公示する、全国26,000箇所ある標準地の1平米あたりの地価です。
公示地価とは、日本において毎年公表される土地の相場価格(地価)のことです。
年に1回、国土交通省によって公示されており、
全国26,000箇所ある標準地の1平米あたりの地価を知ることができます。
固定資産税評価額や相続税路線価など、不動産に関するさまざまな評価額を正確に算定することが目的であり、
不動産の売買や相続などの取引において重要な基準になっています。


（3）基準地価
基準地価とは、地方自治体が毎年1回（7月1日）算出し、公示する土地の平均的な価格水準のことです。
基準地価は、特定の土地の市場価値を把握するための基準として使用されます。
公示地価と基準地価が同じ地点の場合のみ年に2回公示されるため、地価の変化をより詳しく知ることができます。


（4）相続税路線価
相続税路線価（路線価）とは、相続税や贈与税を算出する際に用いられる評価額です。
1㎡あたりの宅地の単価を指します。相続税路線価は国税庁が毎年公示しており、
相続・贈与によって土地を取得した際に公平な相続税の課税をすることが目的です。


（5）実勢価格
市場や地域の経済状況、不動産の需要などに応じて変動するのが特徴です。
実勢価格は公示地価や路線価とは異なり、直接的な市場取引のデータを基に算出されており、
国土交通省の「土地総合情報システム」にて確認することができます。
実勢価格は不動産の市場価値を正確に把握する上で重要な指標であり、
不動産の売買価格や賃料を決定する際に活用されています。

【種類別】不動産評価額の算出方法

5つの不動産評価額を解説しました。それぞれの評価額は、不動産鑑定士や不動産業者によって査定されるのが一般的です。
しかし、自分で調べることもできます。ここでは、種類別で不動産評価額の調べ方を解説します。


（1）固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、以下の方法で調べることができます。

●税通知書の確認
●固定資産評価証明書を入手する
●役所に問い合わせる
●固定資産課税台帳を確認する
●全国地価マップを確認する

もっとも手軽に調べる方法は、毎年4月～6月頃に郵送される固定資産税納税通知書を確認することです。
課税通知書には、土地と建物の評価額が記載されています。
また、納税通知書に同封されている「固定資産評価証明書」で不動産の価格を把握することは可能です。


（2）公示地価の調べ方
公示地価は、国土交通省の「標準地・基準値検索システム」で調べることが可能です。
地図上で所有する不動産がある都道府県名や市町村名を選択し、
対象を「地価公示のみ」、調査年を「最新調査年のみ」を選ぶと、最新の公示地価が表示されます。

注意点として、地価公示結果は完全同一住所が表示されるわけではありません。
その場合、「対象の不動産にもっとも似通った物件」もしくは「地図で確認する」を選択すると、公示地価がわかります。


（3）基準地価の調べ方
基準地価は公示地価と同様に、国土交通省の「標準地・基準値検索システム」で調べることができます。
地図上で所有する不動産がある都道府県名や市町村名を選択し、対象を「都道府県地価調査のみ」に設定します。
基準地価も完全同一住所が表示されるわけではありません。
その場合、「対象の不動産にもっとも近い住所」もしくは「地図で確認する」を選択すると、
基準地価を確認することができます。


（4）相続税路線価の調べ方
相続税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」、
もしくは、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
全国地価マップでは、相続税路線価のほか、固定資産税路線価も確認することが可能です。
また、不動産を相続した際に発生する「相続税評価額」は、以下の計算式で算出することもできます。

路線価×土地の面積＝相続税評価額

しかし、正確な相続税評価額は土地の形状や隣接する道路の数などさまざまな要素で変動します。
そのため、上記の計算式で算出した評価額は、あくまで「概算」として理解する必要があります。


（5）実勢価格の調べ方
実勢価格を調べる場合には、公示地価や基準地価と同じように国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。
土地情報総合システムのページから「不動産取引価格情報検索」へ進み、「物件の種類」と「不動産のある地域」を入力します。
検索条件に該当する不動産の評価額が一覧で表示されるため、
所有する不動産と条件が近いものを確認することでおおよその評価額がわかります。

しかし今までのデータと違い、建物の状態や売却理由、さらには取引がされた時期や売主の事情など
多くの要素が複雑に関係している価格になっているので、発表している価格はあくまでも一つの目安として、
参考程度に利用するのが無難です。

まとめ

今回は不動産評価額の意味や調べ方を中心に解説しました。
不動産評価額は、所有する土地や建物の評価額がわかる方法です。
不動産の売却や相続・贈与を受ける際は、固定資産税評価額や公示地価、基準地価など様々な指標を活用し、
不動産の価値を正確に把握してみてください。

しかし、調べた評価額は必ずしも正確な価格ではありません。
そのため、実際の評価額を調べる場合は、不動産鑑定士や不動産業者に査定してもらうことをおすすめします。

当社は50年以上不動産業を手掛けており、適正な価格を把握する不動産鑑定も対応しておりますのでお気軽にご相談ください。

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執筆者

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