企業における不動産評価とその有効利用方法とは

企業不動産戦略

不動産評価の役割

【不動産評価】とはその名の通り、その土地・建物の不動産の価値を示す値であり、
一般的には固定資産税評価額の値が使われています。
ただ他にも不動産評価を表す基準がいくつもあるため、その土地の価値をより正確に把握したい場合は、
それらの値も知っておく必要があります。


不動産評価の代表的な指標、固定資産税評価額
土地などの「不動産」はもちろんのこと、運用していない工場や建物、
【固定資産税評価額】とは、課税標準を定めるために、算出する固定資産税の価格のことを指します。
以下の計算式で値を算出しており、計算式には課税標準額と標準税率が使用されます。

・固定資産税額：課税標準額×標準税率

また土地を対象とする固定資産評価額は、３年に一度見直しが実施され、これらの決まりのことを「評価替え」といいます。
さらに固定資産評価額は不動産を購入する時に必要な「登録免許税」や、
不動産取得税を計算する上で必須になる項目でもあるので、不動産の価値を図る上で欠かせない要素になります。


固定資産税評価額の確認方法
土地の価値を示す固定資産評価額を調べる方法は、不動産を自身で保有しているか、
または不動産を自身で保有していないかで大きく変わってきます。
自身で不動産を保有している場合は、固定資産税が表記されている「納税通知書」や
市区町村で発行されている「定資産評価証明」で確認することができます。
一方、自身で不動産を保有していないケースではその不動産の所有者に確認するか、
不動産を仲介している不動産会社に固定資産税評価額を教えてもらうよう、依頼をすれば確認することが可能です。

また不動産の所有者の委任状さえあれば、市区町村役所に行き「固定資産評価証明書」や
固定資産税課税台帳の閲覧を通して、確認する方法をとることもできます。

土地の価値を示す「一物四価」

不動産評価でよく使われる数値である「固定資産税評価額」以外にも、
不動産評価として分類される数値の値は以下のものがあり、
それらの数値はそれぞれ不動産の目的に応じて使用されることがほとんどです。

・公示地価
・路線価
・実勢価格

固定資産税評価額も含めた、これらの不動産評価に良く使われる値は「一物四価」とも言われ、
ビジネスなどで土地選びをする際には非常に重要な要素になります。


国が認定した客観的な目安の価値　公示地価
【公示地価】は毎年１月１日の時点で地価公示法に基づき、国土交通省が発表している標準値である1㎡の価格です。
市場や販売価格を表しているわけではありませんが、通常の土地取引において基盤となる価格です。
他にも相続税評価や固定資産税、金融機関の担保評価や企業が保持する土地の時価を求める際にも利用されており、
土地の価値を知る上では固定資産税評価額と同じくらい重要視されている価格です。

公示地価を調べる方法としては、国土交通省の「土地総合情報システム」等の公式ページを確認するか、
一般社団法人資産評価システム研究センターが掲載している「全国地価マップ」を確認してみると良いでしょう。

公示地価と似たようなものとして【基準地価】という値もあり、
公示地価は国が調査した数値である一方、基準地価は地方自治体が調査している数値になります。
また公示地価と基準地価では発表時期も異なり、基準地価は毎年７月１日に発表されているものになります。
時期によっては基準地価の方が正確な値になる場合もあるので、公示地価とともに覚えておくと非常に便利です。


道路に関する不動産の価値　路線価
【路線価】は道路に面する標準的な宅地1㎡の価値のことを示し、国税庁が発表している公的な数値となります。
国税庁が掲載している公式サイト「財産評価基準書路線価図評価倍率表」
または一般社団法人資産評価システム研究センターが掲載している「全国地価マップ」で確認することができますが、
路線価の中にも相続税路線価と固定資産税路線価と２つの値があるので、
調べる際にはきちんと違いを把握しておくことが重要になります。

【相続税路線価】は土地の贈与税や相続税を計算する際に使われる数字で、
毎年７月を目安に国税庁が発表しているものになります。
公示地価の８割の価格であると言われており、
土地の税金関連の計算をするときに必ずと言っていいほど利用される値になります。

一方、【固定資産税路線価】は各地方自治体が定めている固定資産税評価額や、土地の鑑定評価の計算の基盤となる値です。
毎年４月に価格を発表しており、建物の固定資産税や不動産取得税などの
建物の税金関連で使用される数値であることはもちろんのこと、
金融機関や不動産会社が物件を査定する際の１つの目安として利用されます。
公示地価の７割ほどの価格であると言われており、３年に一度「評価替え」が行われるのも特徴です。


実際に取引された価格から構成される　実勢価格
【実勢価格】は不動産取引に使われた実際の市場価格のことを指し、不動産の取引後は国土交通省にデータが提出され、
個人情報が確定されない範囲内でデータが発表されます。
実勢価格を調べたい場合は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を確認することで情報を見ることができます。

またビジネスやオフィスなどで土地を探しており、該当する土地だけでなく近隣の土地の実勢価格を調べたい場合は、
不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

今までのデータと違い、建物の状態や売却理由、さらには取引がされた時期や売主の事情など
多くの要素が複雑に関係している価格になっているので、
発表している価格はあくまでも一つの目安として、参考程度に利用するのが無難です。

企業における不動産評価の使用ケース

企業が自社ビルや自社工場など、不動産を保有している状態は珍しくありません。
そこでここでは上記の項目で説明した不動産評価がどのように使用されるのか、代表的な例をいくつかご紹介します。


不動産売却を行うケース
自社の不動産を売却する際の価格は、一つの不動産評価が絶対的なものになる場合は少なく、
実勢価格をベースに指標の一つとして公示地価や路線価も参考に、さらには不動産会社の査定額をチェックする場合もあります。
不動産売買には実際に売却するタイミングにいくらで売れるのか？が重要なので、

不動産会社に査定を依頼する場合が多いのですが、その査定額はあくまでも不動産の相場から出した見積もりであるため、
実際の不動産売却価格を確約するのもではないということは考慮する必要があります。 実際の売却価格と帳簿上の価格と差がある場合、その差額を計上する必要があります。
損益と決算時期を見極めた上で売却を行うためにも適切に市場価格を把握する必要があります。


土地の価格の推移を調査する場合
経営の計画を立てる上で自社の不動産や保有している土地のコストを把握することは非常に大事なことであり、
費用対効果を知るには土地の価値を正しく理解しなければいけません。
しかし土地の価格は周囲の環境に左右されやすく日々変化しているため、
過去のデータのままでは現実と大きな乖離が生まれてしまう可能性もあります。

帳簿上の不動産価格と現在の市場価格に乖離がある場合、含み損や含み益を抱えている場合があります。
自社の決算見通しと比較しより良い売却タイミングを見極めるためにも定期的に価格を把握することは必要です。

上記の査定は不動産会社が提案した目安価格であくまで公的な証明にはなりません。
実際の価格を適正に把握するには不動産鑑定という手法で、価格を公的に証明する方法もあります。

まとめ

この記事では企業における不動産評価の概要や活用ケースについて紹介いたしました。
不動産価格を評価する方法は様々ありますが、
現在の不動産の価値を正しく把握しないと思わぬリスクを抱えてしまう場合もあります。

不動産価格は市場に影響されるので、見極めには専門的な知識が必要です。
当社は50年以上不動産業を手掛けており、企業の不動産売却を何社もサポートしております。
適正な価格を把握する不動産鑑定も対応しておりますのでお気軽にご相談ください。

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執筆者

スターツコーポレートサービス株式会社　COPPO!編集部

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