注目されるCRE戦略　企業の不動産価値を高める重要性を解説

売買ノウハウ

CRE戦略とは、企業が保有する不動産をより有効に活用し、企業価値を高める方法です。
不動産を資本として捉える企業が少なく、ただ不動産コストを抱えるだけになっている例が数多く存在します。
このサイトでは、国土交通省も提案する「CRE戦略」の意味や必要性について、解りやすく解説します。

企業の不動産を用いたCRE戦略とは

CREとは「Corporate Real Estate」の略で、「企業不動産」の意味を持ちます。
企業はオフィスや駐車場、工場をはじめ、少なくない数の不動産を所有しています。
その所有する不動産を、企業戦略を持って活用していこうという考えが「CRE戦略」です。

例えば、地価が高い土地があまり使用されず、放置された状態では価値を生み出しません。
この場合には思い切って売却するか、第三者に貸すなど有効活用で不動産収入を得られます。
ここで得た収入は企業の利益となり、結果的に企業の価値を高めることにつながります。

では実際どれほどの企業が不動産を保有しているか国土交通省が調査している「法人土地・建物基本調査」から見ていきましょう。

出典：平成 30 年土地基本調査（確報集計結果）結果の要約（国土交通省）

土地か建物を保有する法人は全体の約47％を占め、特に土地を保有する割合が徐々に高まっていることがわかります。
また、企業が保有する不動産は総額523兆円（※1）にのぼります。
これだけの規模の資産が活用されないで残っていると社会全体から見ると大きな損失になります。

出典：平成 30 年土地基本調査（確報集計結果）結果の要約（国土交通省）

※1　法人の土地種類別土地資産額と建物資産額の平成30年のデータを合算し算出

不動産は有効に活用すれば大きな利益をもたらす資源になりますが、
「有効活用して企業の価値向上に役立てよう」という意識は企業によって差があるのが実態です。

出典：平成 30 年土地基本調査（確報集計結果）結果の要約（国土交通省）

「土地所在地（圏域区分）別　土地賞有面積割合（低・未利用地、低未利用地以外）」によると全国の12.6％が未利用地で、
その中でも「低未利用地の5年前の状況と転換予定」から見ると5年以上放置されているものが約8割です。
逆に言うと経営戦略としてCRE戦略を取り入れれば企業価値を高めることにも繋がり、他社との差別化にも繋がると言えます。

CRE戦略による企業不動産活用の方法

CRE戦略には具体的にどんな方法があるのでしょうか？
不動産を有効活用する方法の事例について解説します。

不動産の有効活用を提案するCREソリューション
不動産を取り巻く地域の環境や市場の調査を行い、問題点や課題について考えた上で、
その不動産をより良く活用できる方法を提案します。

例えば、遊休不動産を売却すれば企業の利益につながり、不動産維持のための経費もカットできます。
使わない不動産を保有し続けることは、無駄なコストリスクを産む原因になります。
思い切って売却すれば、帳簿価格より売却価格が大きい場合は特別利益として企業に還元でき、
期中の利益が赤字の場合にも、売却で得た利益で損失を補填することができます。

企業がいくつかのオフィスを保有する場合には、ひとつのビルに集約させれば、他のオフィスを売却できます。
所有する土地や不動産の面積が減れば、そのぶんの経費をカットでき、集約することで業務の効率化にもつながります。
CREソリューションでは、この様に不動産の活用方法を模索しながら、企業価値の上昇を目指します。


企業不動産コンサルティング
不動産の所有には相続税・固定資産税をはじめ、少なくないコストがかかります。
CRE戦略ではまず企業不動産へのコンサルティングを行い、経営上の優先度とマーケットを鑑み、
どの資産が必要で、どの資産が不要かを選定します。

企業の中には、不動産所有にかかるコストを当たり前と捉え、過剰な運営費や税金をかけているケースが少なくありません。
また、不動産運用に関する知識を持つスタッフがおらず、せっかくの土地や建物のポテンシャルが活かしきれていないことも多いです。
企業不動産コンサルティングでは、プロの目線で企業不動産を調査し、ポートフォリオを最適化します。

不要と判断した場合、単純にそのまま売却する方法もありますが、今売ると市場価格が簿価を下回ってしまい、
特別損失が出る、創業地のため売却せず保有しておきたいといった様々な理由で保有を続けるケースもあります。
その場合以下の方法で有効活用が可能です。


時間貸し駐車場として土地を活用
余剰した遊休地を時間貸し駐車場として利用することで、利益につなげることが可能です。
駐車場としての土地活用は、賃貸物件の運営ほどの大きな収益は見込めませんが、少ない初期投資で始められる点が魅力です。
土地の活用方法が決まらない場合、一時的な利用方法として、初期費用が低いコインパーキングが用いられることもあります。


賃貸用不動産として貸し出す
余剰した土地・建物をプロに委託の上、賃貸物件としてそのまま貸し出す方法です。
第三者へ管理費用を支払う必要はありますが、建物を有効に活用した上で清掃・保守・点検や修繕工事を任せることができ、
方法によっては資産価値の上昇も見込めます。
また、建物の価値を高めた上で、時期を見定めてから売却できることもメリットのひとつになるでしょう。


土地に建物を建築して有効活用する
余剰した土地に建物を建築し、収益物件として運営する方法です。
アパートやマンション、社宅や社員寮をはじめ、企業の事務所・倉庫としての活用や介護福祉施設の運営など、
土地の活用方法は多岐に渡ります。

土地に建物を建築して運用する場合にはある程度の投資を伴うので、土地の市場調査がより重要になります。
その土地の需要に合った建物を建築・運営することが企業価値アップのポイントになります。

企業がCRE戦略を取り入れるメリット

CRE戦略を用いることは、企業にとって数多くのメリットがあります。
CRE戦略によって得られるメリットについて解説します。

企業のブランドイメージがアップする
不動産を所有するためには、財務基盤がある必要があります。
不動産を所有していれば、財務基盤が安定していると見られ、社会的な信用力が向上し、
ビジネスチャンスにつながる可能性があります。
また、自社の象徴であるオフィスの美しさや構造は、そのまま企業のブランドイメージに直結し、
「ここで働いてみたい」という憧れを育てることになり、人材採用上のメリットもあります。
不動産を適切に運用し、綺麗にして維持し続けることは、企業イメージの向上につながります。

企業の新しい収益源
不動産を上手に活用すれば、企業の新しい収益源へと育てることもできます。
企業における収益の柱はひとつではなく、いくつか持つことが理想的です。
不動産は比較的収益が安定している事が多いので、売上の変動が大きな事業を営んでいる場合は、
中心となる事業の他に、不動産による収益を得られれば、経営を安定させることに繋がります。

地域貢献
例えば、保有している不動産を福祉施設として運用できれば、その地域に昔から住む方にとっては大切な居場所になります。
また事業拠点を新設すれば雇用が生まれ、人の流入も増えるので、
周囲にスーパーやコンビニが出来て地域が活気づくかもしれません。
その流れは、地域に愛される企業への礎を築くでしょう。

土地に建物を建築して運用する場合にはある程度の投資を伴うので、土地の市場調査がより重要になります。
その土地の需要に合った建物を建築・運営することが企業価値アップのポイントになります。

まとめ

企業にとって、不動産や土地は重要な資産として大切にされてきました。
しかし、現代は不動産を所有するだけではなく、活用してこそ価値があります。
企業不動産をうまく活用することで他社と差別化ができ、自社のブランド力向上にも繋がる有効な経営戦略です。

しかしオフィス・寮・社宅・工場・物流施設など、企業不動産は種類が多く規模やエリアもバラバラで、
高度な専門知識が求められるのが実態です。
もし不動産の活用方法に迷ったときは、企業不動産のプロにコンサルティングを依頼してみてください。

当社は不動産事業を50年以上手掛け、企業不動産の専門会社として、
数多くの企業不動産をコンサルティングしてきた実績があります。
また、不動産鑑定士も在籍しているため、公的な価格をご提案することも可能です。

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